Zakup mieszkania a księga wieczysta – co powinieneś wiedzieć?

Wielu potencjalnych nabywców wyraża pogląd wedle którego księga wieczysta nie jest kwestią wartą uwagi, w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, to znaczy z rynku pierwotnego. Nic bardziej mylnego! Dlaczego przeglądając ogłoszenia tyczące się sprzedaży mieszkań w Warszawie, musimy przyjrzeć się kwestii ksiąg wieczystych? Po czyjej stronie leży obowiązek jej założenia? Dewelopera czy nabywcy? Na to i inne pytania odpowiedzi udzielimy w niniejszym artykule.

Czym właściwie jest księga wieczysta?

Każdy, kto kupował mieszkanie na rynku wtórnym zmierzyć się musiał z problematyką księgi wieczystej. Z tematem tym spotykamy się także w odniesieniu do sprzedaży mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym. Przyszła więc pora, żeby precyzyjnie zdefiniować to pojęcie.

Księga wieczysta to w istocie nic innego, jak publiczny rejestr danej nieruchomości. Skupia się on na stanie prawnym i służy do ustalenia komu i jakie prawa do niej przysługują. W niniejszym artykule skupimy się na księgach wieczystych w kontekście zakupu mieszkania od dewelopera, to znaczy z rynku pierwotnego.

Deweloper zakłada księgę wieczystą dla stawianego przez siebie budynku. Osoba kupująca od niego lokal ma prawo wnieść o jego wyodrębnienie, którego cel przedstawimy w dalszej części artykułu. Warto zaznaczyć, że nabywca mieszkania przejmuje wtedy od dewelopera obowiązek założenia dla swojego lokalu osobnej księgi wieczystej.

Jakie są 4 najważniejsze zasady księgi wieczystej?

Żeby lepiej zrozumieć opisywane tu zagadnienie poniżej prezentujemy najważniejsze 4 zasady, które obrazują zastosowanie ksiąg wieczystych.

• Jawność formalna – każdy ma prawo do zapoznania się z zawartością księgi. Niezbędna do tego jest asysta pracownika sądu. Nie można w związku z tym zasłaniać się nieznajomością wpisów w niej zawartych. Doprecyzować należy jednak, że niektóre księgi dostępne są jedynie dla osób posiadających ku temu prawny interes oraz notariuszy.
• Domniemanie zgodności ze stanem prawnym – sprowadza się do przyjęcia, że zawarte w księdze informacje są zgodne z prawną rzeczywistością. W oparciu o to uznaje się, że prawa wpisane w księgę istnieją, a wykreślone z niej – nie. Jeśli jednak księga jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, to jej treść może zostać zmodyfikowana tylko i wyłącznie na drodze odpowiedniego postępowania cywilnego.
• Rękojmia wiary publicznej – jeśli zaistnieje niezgodność między zapisanym w księdze stanem prawnym a stanem prawnym w rzeczywistości, to rozstrzygana jest ona na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne rzeczowe do niej prawo.
• Pierwszeństwo praw wpisanych – sprowadza się do faktu, że prawa rzeczowe ujęte w księdze mają pierwszeństwo przed tymi, które nie zostały do niej wpisane.

Po co mi wgląd w księgę wieczystą na rynku pierwotnym?

Zadajmy więc kluczowe dla wielu z nas pytanie. Po co nam podnoszenie kwestii księgi wieczystej podczas spisywania umowy z deweloperem? Odpowiedź jest prosta. Warto to zrobić, żeby zweryfikować danego dewelopera, a tym samym zyskać pewność, że dokonuje się dobrej inwestycji.

Można w ten sposób choćby sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym buduje lub czy budynek, w którym będziemy mieszkać (wraz z naszym mieszkaniem) nie są obarczone kredytem hipotecznym. Żeby zabezpieczyć się przed ostatnią z wymienionych sytuacji należy zażądać od dewelopera tak zwanego wyodrębnienia swojego lokalu. Należy to zasygnalizować przed podpisaniem umowy.

Kiedy jest czas na księgę wieczystą lokalu?

O wglądzie w księgę wieczystą budynku lub o założeniu swojej należy pamiętać w okresie przenoszenia prawa własności lokalu z dewelopera na nabywcę. Innymi słowy chodzi o wprowadzenie się do mieszkania. Wymagać to będzie aktu notarialnego.

Całość związanych z tym działań sprowadzi się do złożenia przez notariusza wniosku do Sądu Rejonowego. Ten zaś powiadomi nabywcę lokalu o wpisie prawa własności do księgi wieczystej. Kiedy założymy już naszemu lokalowi księgę wieczystą, możemy złożyć także wniosek o wpis do hipoteki, w oparciu o nią zaś będziemy mogli w zawierać przyszłe kredyty.

Podsumowanie

Jak więc widzimy – w kontekście zakupu nieruchomości – księga wieczysta daje nam możliwość zabezpieczenia się przed ewentualnymi problemami. Kupując mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym, pamiętajmy o wglądzie w nią lub założeniu osobnej. Warto wybierać jedynie dobrych i sprawdzonych przez ogół klientów deweloperów. Przykładem takiego jest Victoria Dom.

(Materiał zewnętrzny)